Sechs Tipps, wie Immobilienerben ihre Steuerlast senken

Das Sachwertverfahren:
Dieses wird bei der Bewertung eigengenutzter Immobilien herangezogen.

• Bei seiner Berechnung spielten bisher der Boden- und Gebäudesachwert eine Rolle.
• Künftig wird auch der Regionalfaktor (Lage) einer Immobilie in die Bewertung mit einbezogen. Ebenso ein sogenannter Alterswert-Minderungsfaktor. Letzteres heißt: Je älter ein Haus ist, desto niedriger bewertet es der Fiskus.
  
  → Diese neuen Berechnungsfaktoren könnten den Wert vieler Immobilien erhöhen, was sich auf Immobilienerbinnen und Immobilienerben auswirken könnte. 

Das Ertragswertverfahren:
Es wird bei der Bewertung vermieteter Immobilien herangezogen.

• Künftig werden bei diesem Verfahren die Bewirtschaftungskosten (1) anders ermittelt: Sie werden nicht mehr prozentual, basierend auf dem Immobilienwert erhoben.  Sie werden jetzt in absoluten Zahlen erhoben. 
• Außerdem soll die Gesamtnutzungsdauer (angenommene Abnutzungsdauer) von Immobilien von 70 auf 80 Jahre verlängert werden. Somit werden sie weitere zehn Jahre lang höher bewertet – und steuerlich höher belastet.
  
  → Auch diese Änderungen führen oft zu einer Wertsteigerung von Immobilien, was sich auf Immobilienerbinnen und Immobilienerben auswirken könnte.

Durch die zwei geänderten Bewertungsverfahren können in manchen Gebieten Immobilienwerte steigen: um 20 bis 30 Prozent. Dadurch wiederum könnte die Steuerlast bei Schenkung oder Erbschaft steigen. Die beiden neuen Bewertungsverfahren gelten jeweils als sogenannter Auffangtatbestand (2) ür die steuerliche Bewertung im Schenkungs- oder Erbfall.

! Doch die beiden Bewertungsverfahren greifen nur, wenn relevante Daten noch nicht vorliegen und der örtliche Gutachterausschuss diese erst erheben muss – etwa den Liegenschaftszins (3), Marktanpassungsfaktor (4) etc. In Großstädten und Ballungsgebieten liegen diese Daten meist schon vor. Hier dürfte es für Erben keine Überraschungen geben.

Vorteile für Erben bei Eigennutzung der Immobilie

Ebenfalls nicht betroffen sind:

• Immobilienerben, die selbst mindestens zehn Jahre lang in der geerbten Immobilie leben; etwa Abkömmlinge (= Kinder):
  - Sie müssen innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall in die geerbte Immobilie einziehen (Familienheimprivileg).
  - In ihrem Fall darf die Wohnfläche nur bis zu 200 Quadratmeter groß sein.
• Ehepartner/eingetragene Lebenspartner, die in einer geerbten Immobilie mindestens zehn Jahre lang wohnen bleiben, zahlen oft sogar gar keine Erbschaftsteuer, egal wie groß und wertig die Immobilie ist. Auch hier spricht man von Familienheimprivileg.
• Immobilienerbinnen und Immobilienerben, deren Erbschaft unter dem für sie geltenden Freibetrag liegt, sind auch nicht betroffen. (Infos zu Freibeträgen finden Sie weiter unten.)

Manche Immobilienerbinnen und -erben werden jedoch künftig noch mehr Steuern zahlen müssen: Jene, die eine Immobilie erben, in der sie nicht wohnen, und deren Wert den Freibetrag – zusammen mit der restlichen geerbten Erbmasse – übersteigt. 

• Wer zeitig (etwa ab dem 50. Lebensjahr) alle zehn Jahre Teile des Vermögens an die Nachkommen verschenkt, kann die geltenden Freibeträge mehrmals ausschöpfen. Denn sie können alle zehn Jahre neu genutzt werden.
• Zudem können Sie die Höhe Ihrer Erbmasse durch Vermächtnisse mindern, heißt: Sie vermachen Dritten einen Geldbetrag oder Wertgegenstand – etwa ein Auto. Das legen Sie im Testament fest. Das Ergebnis: Diese Wertgegenstände, die ja an Dritte gehen, werden von der Erbmasse abgezogen. Die Erbmasse wird gemindert und Ihre Erben werden steuerlich entlastet. 
  → Es kann also Ihre Familie entlasten, wenn Sie in Ihrem Testament eine oder mehrere gemeinnützige Organisationen bedenken.  
  
  Übrigens: Gemeinnützige Organisationen sind von der Erbschaft- und Schenkungsteuer befreit.  
   
• Sie sind der Meinung, Ihre Immobilie sei zu hoch bewertet worden? Dann können Sie über das Gutachten einer/eines Sachverständigen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
• Prüfen Sie, ob das geerbte Objekt schon abbezahlt ist. Nein? Dies ist ein Steuervorteil. Diese Schulden zieht der Fiskus vom Immobilienwert ab und übrig bleibt das Reinvermögen. → Dies allein wir bei der Erbschaftsteuer berücksichtigt.
• Eventuell profitieren Immobilienerbinnen und Immobilienerben künftig von höheren Freibeträgen (s.u.). Hierzu sind Regierung und Opposition derzeit im Gespräch. Noch ist jedoch ungewiss, ob und wann die Freibeträge erhöht werden.
• Auch eine Herabsetzung des Liegenschaftszinses ist angedacht, aber noch nicht umgesetzt. Dies würde ebenfalls für Immobilienerbinnen und -erben Entlastung bringen. 

• Müssen die Erben trotz allem Erbschaftsteuer zahlen, können sie etwa einen Kredit aufnehmen. Als Sicherheit können sie die geerbte Immobilie bei der Bank geltend machen.
• Ist absehbar, dass die Erben steuerlich belastet werden, können Erblasser vorsorgen – etwa mit einer Lebensversicherung: Diese wird nach dem Tod ausgezahlt und die Erben können so die Erbschaftsteuer finanzieren. 
  
  Achtung! Die Versicherungssumme muss selbst bei ihrer Auszahlung versteuert werden. Dann kann sie nicht die gesamte Erbschaftsteuer abdecken.

• In Absprache mit dem Finanzamt haben Erben die Möglichkeit, die Erbschaftsteuer zu stunden – längstens über einen Zeitraum von zehn Jahren. Voraussetzung hierfür: Die Erben können keinen Kredit aufnehmen und müssten ihr Vermögen veräußern.
  
  → Diese Frist ermöglicht es, den zu zahlenden Betrag mit der Zeit über Mieteinnahmen oder eingesparte Miete aufzubringen.

• Zuletzt bleibt der Rettungsanker: Er greift, wenn den Erben außer dem Verkauf der Immobilie nichts anderes übrigbliebe (Härtefallregelung). Auch hier wird die Steuerzahlung  gestundet – allerdings auf Basis der Abgabenordnung, nicht des Erbschaftsteuer-Gesetzes. Der Antrag hierfür kann parallel zur Beantragung der Erbschaftsteuer-Stundung eingereicht werden. Die Erben müssen nachweisen, dass sie sonst an den Rand des Ruins getrieben würden.

Freibeträge

Erbschaften und Schenkungen werden generell erst ab einer bestimmten Höhe versteuert:    

• Jedem Elternteil steht pro Kind ein Freibetrag von 400.000 Euro zur Verfügung, ohne dass Erbschaftsteuern anfallen.
  → Ein Elternpaar kann somit zusammen an jedes seiner Kinder 800.000 Euro
       vererben, bei zwei Kindern bleiben 1,6 Millionen Euro steuerfrei.
• Ehepartner können sich gegenseitig bis zu 500.000 Euro vererben, ohne dass Erbschaftsteuern anfallen.
• In allen anderen Fällen greifen unterschiedliche Steuersätze – bis maximal 50 Prozent.

Das Thema ist sehr komplex. Lassen Sie sich in einer Steuer- oder Anwaltskanzlei für Erbrecht beraten. Adressen in Ihrer Nähe nennt Ihnen gerne die CBM.

Fachliche Kontrolle:
Thomas Maulbetsch, Fachanwalt für Erbrecht, Obrigheim
Ekkehard Bös, Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

(1) Bewirtschaftungskosten: Unter Bewirtschaftungskosten versteht man jährliche Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Diese Kosten dürfen Eigentümer nicht an ihre Mieterinnen und Mieter weitergeben.

(2) Auffangtatbestand: Ist eine gesetzliche Regelung, die alle Fälle erfassen soll, für die keine Spezialregelungen gelten. Um seinen Zweck zu erfüllen, muss ein Auffangtatbestand weit, möglichst allgemeingültig gefasst sein. Er muss möglichst wenige Voraussetzungen beinhalten.

(3) Liegenschaftszinssatz: Ein hoher Liegenschaftszinssatz führt meist zu einem niedrigeren Immobilienwert. Künftig wird der Gesetzgeber den Liegenschaftszinssatz jedoch in manchen Fällen reduzieren: Für Mietwohngrundstücke etwa wird er von 5 Prozent auf 3,5 Prozent gesenkt. Im Einzelfall geht damit eine erhebliche Werterhöhung der Immobilie einher.

(4) Marktanpassungsfaktor: Er wird von den Gemeinden unter Berücksichtigung der erzielten Kaufpreise in der Region ermittelt. Dabei werden Gebäudeart und Größe ebenso wie das Marktgeschehen eingerechnet.